Entretien, travaux, charges : qui paie quoi ?

Les charges dues par le locataire

Le locataire est amené à payer un certain nombre de charges correspondant à trois grands postes de dépenses :
   – Les frais induits par les services liés au fonctionnement du logement et des parties communes : l’eau, le chauffage, l’électricité, l’ascenseur, les espaces extérieurs… En ce qui concerne l’eau, le locataire doit s’acquitter de sa consommation d’eau individuelle, mais aussi des dépenses d’eau liées à l’entretien des parties communes. Pour l’ascenseur, il doit participer aux dépenses d’électricité, aux visites de contrôle, aux menues réparations sans fournitures. Pour le chauffage collectif, au règlement de l’énergie utilisée, à l’entretien courant comme le réglage et le nettoyage des installations techniques ;
   – Les frais générés par l’entretien et les petites réparations des parties communes (paliers, local à vélo et poussettes, parking) et des espaces extérieurs. Ce sont alors les dépenses d’électricité, des produits d’entretien, des menues réparations du matériel d’entretien comme un changement de pièces d’un aspirateur ou d’une tondeuse… mais aussi l’eau servant à arroser pelouse et jardinières communes… Ainsi que les frais d’entretien des antennes collectives ;
   – Les impôts et redevances. Entrent dans cette catégorie de dépenses les taxes liées aux services dont bénéficie directement le locataire à savoir la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les réparations incombant au locataire

La liste de ces réparations figure dans le décret du 26 août 1987. A titre d’exemples, ce peut être, à l’intérieur du logement, de raccords de peinture, de revêtement de sols, de remplacement des poignées de portes ou de vitres fracturées, de débouchage des canalisations, d’entretien des robinets et avec notamment le nettoyage de dépôts de calcaire, le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, le ramonage des conduits de ventilation, de ramonage… A l’extérieur du logement, il s’agit de participer au dégorgement des conduits d’eau pluviale, au remplacement des arbustes et autres plantes, au remplacement des tapis d’ascenseur et de paliers…

Les dépenses incombant au propriétaire

Ce sont les gros travaux ainsi que les réparations générées par la vétusté, par un vice de construction, par un cas de force majeure (inondation, tempête…). Cela peut être le changement d’une chaudière ou d’un ascenseur, le remplacement d’un volet, d’une porte de garage, d’une tondeuse, l’installation d’un digicode… Certaines sont récupérables sur le locataire et donc refacturées au locataire. Là encore, le décret en dresse la liste.

Le paiement des charges par le locataire

Payer les charges est obligatoire, au même titre que régler son loyer. Le refus de les payer peut entraîner la résiliation automatique du contrat de location.
En général, des provisions pour charges sont demandées tous les mois. Une régularisation est faite chaque année pour un ajustement à la hausse ou à la baisse prenant en compte l’évolution du coût de l’énergie, des travaux récupérables…
Le décompte des charges est adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle. Il doit mentionner les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, les quantités consommées pour l’eau et l’énergie, la répartition des charges entre les locataires. Les factures correspondant aux dépenses ou les contrats de fourniture pour l’immeuble doivent être tenus à la disposition du locataire pendant un mois après l’envoi du décompte des charges.
En cas de litige sur le montant des charges, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.